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もくじ
所有マンションが事故物件。価値はどれくらい下がる？
不幸な事故や事件が起きた後、残された遺族が精神的に疲弊し、マンションの処分を考えることは多々あります。
『事故が起こった物件なんて売れるの？』
『自殺等が起こったマンションは価値がないって聞くけど・・・』
と思われるかもしれません。
通常、誰かが亡くなった場所に住みたくないと思うのは確か。
一般的には、事故物件の需要はかなり少ないと言わざるを得ないので、相場価格での売却は難しいでしょう。
しかし、『マンション売却は、買ってくれる人を１人見つけられればいい』のです。
事故物件であることを気にしない層は一定数いますし、「相場より安いなら」と考えて購入を検討する人もいます。
今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者が、
- 事故物件とはどんなものか
- どれくらい価格が下がるか
- 事故物件の正しい売却方法
の3つのポイントを中心に説明していきますね。
この記事を読んでいただければ、少しでも高く事故物件を売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。
また、事故物件を売却する上で一番重要なポイントだけ先にお伝えしておきます。
それは、『まずは必ず所有している事故物件の評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に査定を依頼してしまう人は、確実に事故物件売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（特に事故物件は相場より大幅に安く査定されやすいので、必ず複数社への査定を実施しておきましょう）
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、さっそく事故物件売却の説明に入っていきましょう！
事故物件ってどんな物件のことをいうの？
最初に、事故物件とはどんなものなのか整理しておきましょう。
マンションの部屋内もしくは、ベランダで自殺または他殺があった場合、マンションは事故物件になります。
基本的に病死などの自然死は、事故物件に該当しません。
ただし、事故物件の定義は法律で明記されているものではありませんので、不確定要素を含んでいるものでもあります。
自然死だとしても孤独死の場合、長時間放置されてしまった場合や、物件内での事故死なども状況によっては、事故物件と扱われる可能性もあります。
物件内で人命に関わる事象が起きた場合、事故物件になりうる可能性があるということです。
判断基準は、その事象が「心理的瑕疵」になるかどうかという点です。
事故物件の定義ー心理的瑕疵とは
「瑕疵(かし)」とは、不具合や欠陥を指す言葉です。
不動産の瑕疵には下記の4つのタイプがあり、事故物件は「心理的瑕疵」に該当します。
- 物理的瑕疵・・・シロアリ被害や雨漏りなど、物件に物理的な不具合があるもの
- 法律的瑕疵・・・容積率や建ぺい率が、法律の基準をみたしていないなど
- 環境的瑕疵・・・周辺に暴力団の事務所やごみ処理施設があるなど
- 心理的瑕疵・・・物件そのものに関係なく、心理的に住むのに躊躇するような事由がある場合
物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵は目に見える不具合ですが、心理的瑕疵は目に見えない人の感情によるものです。
自殺や他殺など、明らかに人が住むのを躊躇する事象が起きた場合はもちろん心理的瑕疵に該当しますが、孤独死や事故死などは判断が難しいところ。
人命にかかわる事象は、人によっては気にしない方もいる反面、かなり気にする方もいます。
例え自殺や他殺が起きた訳でない場合でも、物件内で人命にかかわる事象が起きた場合は、不動産会社に相談されるといいでしょう。
どこからは伝えたらいいの？事故物件の告知義務について
不動産を売却する際に、先ほど紹介した4つの瑕疵に該当する事象があった場合は、必ず買主に事前にその事実を伝える必要があります。
買主に事前に不具合を伝える義務があることを、「告知義務」と呼びます。
瑕疵に当たる事実を買主に隠して売却をすると、売買契約が破棄されるだけでなく、損害賠償責任が生じたり詐欺罪などに問われるケースも。
告知義務違反をした結果、裁判になるケースは全国でも多く見られます。
ただし、過去に自殺や殺人があったからといって、すべての物件が事故物件になるわけではありません。
ある一定の条件を満たした事故物件であれば、告知義務違反にならないケースもあるのです。
告知義務にあたるかどうかを判断する際の重要なポイント
一度事故や事件があった物件であっても、状況によっては告知義務に当たらないケースがあります。
買主が告知義務違反だとして訴えを起こしたケースでも、問題はないと判断される事例もあるのです。
具体的に、自殺や殺人があっても告知義務に当たらないとした判例のケースを紹介すると、
- エレベーター内で作業員がなくなった事件があった
- 購入した土地に以前建てられていた家で殺人事件があった
- 事業用不動産
告知義務に当たるかどうかの判断として、RETIO（不動産適正取引推進機構）の情報を紹介しておきます。
参考：心理的瑕疵に関する裁判例について｜不動産適正取引推進機構
上記の表にある項目を総合的に加味した上で、裁判所は判断を下しているとのこと。
また図の中で、「地域住民の流動性」の箇所のみ理解しづらいかと思うので補足します。
「地域住民の流動性」とは、物件周辺の人たちが頻繁に引っ越しをする環境なのか、長期間にわたって同じ人が同じ場所に住んでいる環境なのかということ。
言い換えると、都心部は流動性が高く、地方は流動性が低いと考えられます。
流動性が低いということは、事故があった事実が周囲の人たちの記憶に長く残っているということです。
事実、事故物件が都会で人の流動性が高いことを理由に、告知義務違反ではないと判断された判決もありました。
また、上記以外でも
- 売り主が過去に事故や自殺があったことを把握しているか
- 事故・自殺が発生した場所は部屋の専有部分か共有部分か
- 事故・自殺発生後に別の居住者が住んでいた実績があるか
などの要素が加味されることもあります。
ただし、上記はあくまでも判断基準であって、実際の判例は個別具体的な理由によって告知義務違反になったり、ならなかったりする場合があるので注意してください。
あなたは絶対に自分の判断だけで告知義務違反に当たるかどうかを判断せず、不動産会社や弁護士などに相談するようにしましょう。
過去の事故物件の判例を知りたい方は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システムを参考にしてみてください。
事故物件はどのくらい価値がさがる？相場について
事故物件の売却は、残念ながら相場より価格を下げざるをえないでしょう。
どれくらい下げればいいかは、事故物件となった事象の程度により異なります。
孤独死と凄惨な殺人事件などでも、人に与える心理的瑕疵の程度が異なります。
一般的には、自殺の場合だと２・３割程度、殺人事件ともなると５割程度の価格を下げなくてならないでしょう。
物件の状況もさまざまでしょうから、不動産会社に査定依頼することで、ある程度正確な価格が算出できます。
しかし、事故物件の需要は一般物件に比べてかなり少ないことは事実です。
買主の反応によっては、不動産会社の見立てよりさらに価格を下げなければならない事態になりかねないことは、想定しておくことが必要です。
そして、マンションを売る為の専門知識もしっかりとつけておくことも重要です。
また、不動産会社に査定依頼をする際はかならず複数社に依頼するようにしてください。
事故物件の査定は難しく、不動産会社によって通常のマンションよりも査定額に大きな差が生じる場合があります。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
ただでさえ相場から減額せざるを得ない中、少しでも高額で売却できるよう、信頼できる不動産会社を選定することが事故物件の売却のカギとも言えます。
事故物件を少しでも高く売るためにできること
ここからは、事故物件を少しでも高値で売却する方法を紹介していきます。
ポイントは大きく3つ。
- ハウスクリーニングを入れる
- リフォームや修繕を行う
- 家族や親族に売る
順番に解説していきます。
①ハウスクリーニングや特殊清掃を入れる
自殺や事故があった物件を売る際の大原則は、事件や事故があった痕跡を一切残さないことです。
自分達で清掃するのではなく、必ず一度は業者のクリーニングに入ってもらいましょう。
長期間亡くなった人の体が放置されていたようなケースでは、臭いやシミが残る場合があり、一般のハウスクリーニング業者で対応しきれない場合があります。
また、臭いや汚れが取り切れないだけでなく、虫や菌などが繁殖している場合もあり危険です。
そういった時は、事故物件などを専門に扱う特殊清掃業者に依頼するようにしてください。
一般的なハウスクリーニングよりは費用負担が高くなる場合があるのですが、売却を考えた時に痕跡を残すことの方がよほど高くつきます。
費用は、部屋の広さや状況、依頼する清掃の内容によって数万円～数十万円まで幅があるので、かならず複数社から見積もりを取りましょう。
見積もりを取るだけであれば無料で対応してくれる業者がほとんどですよ。
②リフォームや修繕を行う
部屋の状況によっては、クリーニングや清掃だけで痕跡を残すことが難しい場合があります。
さきほど紹介した特殊清掃業者の中には、クリーニングだけでなくリフォームや修繕まで対応している場合があります。
また、事故物件のリフォームや修繕を専門にしている業者も存在するので、こちらも複数社を比較した上で依頼する業者を選びましょう。
③家族や親族に売る
あくまでも一つの選択肢としてではありますが、亡くなった方の家族や親族に売却するのは一つです。
たとえ家族や親族であっても、人が亡くなった場合に抵抗を感じる人は多いはず。
しかし、亡くなった人のことを知っていることにより、赤の他人が亡くなっている部屋ほど抵抗を感じないケースもあります。
たまたま家族や親族が住む家を探しているケースは稀かと思いますが、一つの選択肢として検討する価値はあるのではないでしょうか。
事故が起きてしまったら早めに売ることを考えよう
事故物件になってしまった事実は、時間が経過したとしても変わりません。
自身で住む必要がない場合は、できるだけ早く売却することをお勧めします。
賃貸に出す選択肢をお持ちの方もいるかもしれませんが、通常のマンションですら難しい賃貸経営なので、事故物件となるとかなり困難であると言わざるをえません。
売却以上に、事故物件の賃貸は需要が少ないと想像できますので、赤字経営のリスクが大きいのです。
参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち？！今売却するべき3つの理由
また、マンションは所有しているだけで、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費を、継続して払わなければなりません。
相場より安くなるとはいえ、売却してこのような費用の負担と、事故物件を所有している事実を清算してしまうのが賢明です。
通常の売却で買い手がつかない場合は、買取も検討しましょう
通常の個人との売買では、なかなか買い手がつかないこともあるでしょう。
その時に検討して欲しいのは、不動産会社による買取です。
一般的な仲介より価格が下がってしまうのですが、早く確実に売却することができます。
また、さきほど話した瑕疵担保責任などを売却後に追う必要がないので、安心して手放すことができます。
ただし、事故物件の場合は不動産会社によっては対応していないケースもあります。
1社に断られたからと言ってあきらめずに、必ず複数社に買取の査定依頼を出してみてください。
また、買取は比較的資本力のある大手不動産会社でないと対応していないことがあります。
複数社に買取の査定依頼を出す際は、大手不動産会社6社が運営するすまいValueを活用してみてください。
不動産売買ランキングTOP20に入っている
- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 三菱地所の住まいリレー
- 野村の仲介＋
- 小田急不動産
にまとめて買取査定の依頼ができるので、まずどこも買取ができないという事態にはならないでしょう。
通常の売却同様、買取価格も会社によって異なるので、必ず複数社から相見積もりを取るようにしてくださいね。
買取対応を断られてもあきらめない！事故物件専門の買取業者も存在します
すまいValueを運営しているような大手であっても、事故物件の買取は対応できないケースがあるはずです。
ただし、数社から買取を断られたからといって、あきらめてはいけません。
世の中には、事故物件等の訳あり物件を専門的に扱っている業者も多数存在するので、大手に断られた場合でも買い取ってもらえることはあります。
マンションが事故物件の場合、価値は相場よりどれくらい下がるのか まとめ
今回は、事故物件とはなんなのか、どれくらい価格がさがるものなのかを説明しました。
事故物件売却のカギは、ずばり不動産会社の選定と言えます。不動産会社によっては、事故物件の取扱いを敬遠する会社も少なくありません。
しかし、積極的に行ってくれる会社ももちろんあります。
適切な売却価格を見極め、信頼できる不動産会社を探すには、多くの不動産会社の意見を聞くことが重要です。
訳あり物件になればなるほど、その傾向は強くなります。
まずは一括査定サイトを利用し、多くの不動産会社に相談することから始めてみることをおすすめします。
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